实行现房销售这些一线房价真的会暴涨

中国经营报

来源：中国经营报

4月26日，深圳市土地房产交易中心挂出一宗龙华新（板块楼盘、地图选房）区的商住地块，该地块被确认为深圳市商品房（资料、团购、论坛）现售试点项目。消息一出，立即引发行业关于商品房预售制度存亡的讨论。那么，实行了22年的商品房预售许可制度是否将退出历史舞台?

据每日经济新闻报道，商品房预售制度的“创始人”是霍英东先生。1953年，霍英东提出“预售楼花”，并提倡分期付款。这一制度随后由香港传入内地，经过不断发展，终成今日普遍采用的一种售楼方式。

1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验的基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上，预售制成为国内商品房销售的主要形式。在房地产市场发展初期，商品房预售制度有利于加快商品房供应、满足群众住房需求，在促进房地产市场快速发展方面发挥了重要作用。

不过，由于房价飞涨、楼花炒卖严重以及期房投诉居高不下等情况不断出现，关于取消商品房预售制的呼声也越来越高。深圳市规划国土委员会官微在发布现售试点信息的同时，提到预售制度带来的弊端。在实践中，出现了“货不对板”、“虚假宣传”、“质量瑕疵”等问题，甚至有开发企业因资金链断裂导致项目烂尾，损害购房人的合法权益，影响了社会稳定。

广东省房地产行业协会会长蔡穗声认为，商品房取消预售制代表一种方向，深圳的现房出售试点是房地产市场走向成熟的标志，随着市场逐步走向成熟，制度上需要一些调整。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，中国房地产经历十几年的快速发展，已经告别了快速发展期，进入平缓发展期，从大方向讲，预售制度将慢慢退出历史舞台。

值得玩味的是，商品房预售制度发明的初衷是为了减轻房企的资金压力，取消商品房预售制度，对于开发商来说是一大利空，意味着失去了一个融资渠道，增加开发商的融资压力。现售制度的出现，势必将提高房地产行业的进入门槛，深圳房地产经纪行业协会研究总监徐枫认为，现售制度出现将带来中小开发商的淘汰，不能适应未来发展，被整合和并购。

国家统计局数据显示，去年房地产开发企业到位资金12.52万亿元，比上年增长2.6%。其中，国内贷款20214亿元，利用外资297亿元，自筹资金49038亿元，其他资金55655亿元，增长12%。在其他资金中，定金及预收款32520亿元，增长7.5%;个人按揭贷款16662亿元，增长21.9%。

依此来看，包括定金、预收款及个人按揭贷款在内的其他资金实际上多发生于楼盘预售后及交房前，本质上属于楼盘预售制下的销售回款，上述其他资金总额占房企到位资金的近一半。2015年，万科销售金额2614.7亿元，同比增幅20.7%，但经营活动(主要为楼盘销售等)现金流净额160.46亿元，前一年约417.25亿元，筹资与投资类现金流净额合计260亿元。

也就是说，与预售有关的经营净现金流占万科现金流逾26%。

标杆房企万科尚且如此，多数上市房企经营净现金流仍长期为负，资产负债率及财务成本居高不下。一位上市房企董秘表示，该指标主要是房企产能扩张，比如拿地，很多都是杠杆性拿地，短期须支付很高比例的现金。他说，“如果没有预售，后果不得了”。

亚信控股集团董秘荣腾洪表示，如果楼市销售改成现售制，从房企财报来看，除了对公司业绩有直接反映之外，更重要的是投资人及业内可直观反映出房企产品的市场供求状况。

以恒大地产为例，去年恒大实现房地产合同销售金额2013亿元，突破2000亿元销售大关，同比增长53.1%;合同销售面积2551万平方米，同比增长40.2%;合同销售均价7892元/平方米，同比增长9.2%。如此傲人的销售业绩背后，当年预售业绩无法在当年全部完成营收结转，恒大地产去年虽赚取净利173亿元，但同比下跌3.8%。

恒大2015年业绩会上，恒大集团董事局主席许家印曾乐观地说，好事都集中在今年了，地产销售金额大超2000亿元，结转收入大幅上涨，多元化业务将扭亏为盈。“如果改成现售制，房地产会计报表的情况就跟其他行业，比如快消品等，没啥区别了。”前述上市房企董秘表示，他们仍在观望深圳这一动作，如果改了，会牵一发而动全身。

在中城产联主席陈宝存看来，如果改成现房销售，估计一线房价会暴涨，因为当前楼市核心是供求关系及日趋上涨的土地成本。现售制下，房企仍会将压力转嫁给建筑商，建造成本才2000元/平方米左右，几乎可忽略不计，大型房企也有办法规避。深圳现售试点无非就是表明他们在调控上有行动，现在是去库存攻坚，难以在全国铺开。

事实上，一些库存压力较大的城市推广商品房现售或存在阻力，其中一个就是地方政府的土地财政问题。从土地招拍挂阶段开启商品房现售，一定程度上减少了土地市场的竞争压力，一些实力和资金能力较弱的开发商被拒之门外，未来土地溢价将有不同幅度的降低，对于依赖土地财政的地方政府来说存在一定利空。

地方政府为了弥补财政和城市建设资金的不足，以土地转让获得直接收益和土地融资带来间接收益的行为，被称作土地财政。土地财政让地方政府得到了好处，同时也增强了地方政府对土地财政的过度依赖。

徐枫表示，在经济发达地区土地财政所占比例不高，例如深圳，土地收入对政府的影响可忽略不计，但对严重依赖土地财政的城市来说，现售制度需要经历一个微妙的博弈过程。

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