一二线地价高开发商扩张难改革预期兑现地产修复可期

发布时间：2020-07-17 18:05:41 阅读：次来源：黑茶厂家

《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》的市场化方向明确，对房产税的表态好于市场过于悲观的预期。“加快房地产税立法并适时推进改革”表明政府对于推行房产税节奏的把握和考量。同时当前市场成交中需求结构比较健康，以刚需、改善为主，在此前提下推广房产税，不会带来需求大幅萎缩。但未提及“房地产调控”，也许在未来各地调控将分化：房价上涨压力较小城市可能出现限购逐渐退出；银行按揭贷款将进一步向刚需首改倾斜，利率优惠支持等。政策转向市场化降低有望修复估值。

70城市房产价格69个上涨一二线地价过高开发商扩张难

11月18日国家统计局发布了《2013年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，数据显示新建商品住宅（不含保障性住房）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。

目前地产行业最大的瓶颈是一二线城市地价过高，开发商扩张难。若供应上行，地价将温和回落。地价回落将减轻成本压力，有助利润率上行；同时较低成本会使得开发商定价更灵活，投资销售增有望速将上行。供应上升还将使得房价从上涨逐步趋向稳定，市场发展更为健康，同时市场不必再担心可能出台的加码调控政策。长期看，或存过度供应问题，但时间、程度都视政策而定，中短期不必过于担忧。之前踏错节奏，高点拿地的开发商可能将面临一定问题。土地红利是最大的制度红利，部分公司可能将大幅受益于土改的盛宴。

由于一线城市土地价值最高，在一线拥有非住宅用地的房企将会最受益。具体包括金隅、招商、中粮地产、中华企业等。地价下降后，高周转房企的周转能力会获得更大释放，一线龙头、荣盛发展、阳光城等都将受益。一线城市核心区土地仍将稀缺，高投资、高利润模式仍是王道。对应看好全国布局龙头及一线核心豪宅开发公司，如华侨城、万科、保利、北京城建、阳光股份等。

房产税影响心理层面宅基地流转是土改核心

宅基地的流转是土改的核心，也是最为艰难的一部分，“决定”中措辞为“慎重、稳妥推进试点”，预计3-5年内难有突破性改革。长期看，农地流转释放农村财富是城镇化的关键，是未来必须改革的一步，对于中国的政治经济都将产生深远的影响，对房地产行业来说，供求两端均将出现新的增长极，供应端打破政府对城市建设用地的垄断，增加土地供应；需求端使农民工有能力成为城市人口，实现新型城镇化，增加房地产需求。在未来集体用地全部实现与国有土地同权同价、同等入市是大势所趋，但这一过程非常漫长。本次“决定”在这一方面突破不大，影响较小。

本次“决定”关于房产税的地方仅有“加快房地产税立法并适时推进改革”。原文指的是房地产税，而房产税的改革是房地产税税收体系改革的关键一环。为短期内新增部分城市试点，仍然是针对增量房，并有一定的免税面积。房产税的扩容对房地产市场影响更多是心理层面，实际影响有限。一方面房产税从立法到执行均存在较多的不确定性。另一方面，目前地方政府对房地产行业的依赖度仍然较大，房产税对地方政府的吸引力有限。长期来看，住宅价格更多的体现为一种金融属性，影响因素较多。

开发资金来源增幅持续回落，但维持在较高水平。1-10月开发资金来源合计同比增27.2%,增幅明显高于12年整体。余下两个月整体开发资金来源增幅可能仍有所下降，但幅度将不太大。

加快利率市场化建立透明融资机制

金融体制对经济制度有着天然的依附性，我国金融制度同经济制度“不完全耦合”，这是让民营资本进入金融领域最根本的理论基础。非公有制经济在经济中的地位、重要程度、占比都有大幅的提高，但是银行的股权结构依然相对单一，以国有为主，这必然导致非公有制经济主体难以获得充足的发展需要的资金。

尽管利率市场化一直都在推进，但是《决定》中提到的是加快利率市场化，那就是加快存款利率市场化推进进程。在存款利率市场化的时间表安排中，按照先后顺序是先放开面向金融机构CDs利率，随后放开面向企业和个人的CDs的利率，接着是某些特定存款利率的管制取消，最后在存款保险制度建立以后，放开一般性的存款利率。面向金融机构的CDs即将试点推行。存款利率市场化推进进程的加快将抬高银行的付息负债的成本率，压缩银行净息差，对银行业绩构成偏负面的影响。

平台贷始终是影响银行业估值抬升最为核心影响因素，地方政府融资方式的改变将改变市场对平台贷的担忧预期。建立透明规范的城市建设投融资机制，允许地方政府通过发债等多种方式拓宽城市建设融资渠道，允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。地方政府融资模式的多样化、以及社会资本介入地方基础设施的投资模式，这些将减少未来银行业向地方政府的融资规模，从而减少平台贷可能的风险度。

在这些陆续展开改革进程中，部分对银行业是偏正面的，部分是偏负面。偏正面的改革措施主要是：地方政府融资模式的多样化、民营银行的组建和成立、资本项目开放进程加快带来的人民币国际化进程加快、普惠金融的发展；偏负面的改革措施是：存款保险制度推进、利率市场化加快。因为《决定》更加侧重对中国经济改革的整体的深入改革，其意图在破除不必要限制，搞活经济，提高经济运行的效率，在对宏观经济偏正面的前提下，自然对银行业整体偏正面。